Prospek Properti Ruang Vertikal pada 2019

Foto: Ian/Lokasi CitraLake Suites

Sejumlah pengembang properti dari Australia, Cina, Hong Kong, Jepang, dan Singapura tengah gencar berekspansi usaha properti di Tanah Air dengan mengincar segmen menengah ke atas via produk hunian vertikal dan fasilitas komersial seputar Jabodetabek. Pasar properti nasional masih menjadi daya tarik bagi investor asing, setidaknya ada belasan pengembang asing yang akan masuk berinvestasi di sektor perumahan, kawasan industri, dan perkantoran, hingga September 2017 terdapat 350 proyek dengan nilai sebesar Rp12 triliun.

Nilai kapitalisasi properti perkantoran diproyeksikan akan tumbuh mendekati 15 persen di 2017 menjadi sekitar Rp39 triliun. Saat ini permintaan ruang kantor baru sedang mengalami penurunan. Tingginya pasokan berdampak turunnya tingkat penyerapan kumulatifnya. Suplai di kawasan bisnis Jakarta hingga kuartal ketiga 2017 mencapai 300 ribu meter persegi, sehingga total pasokannya menjadi lebih dari luas 800 lapangan sepakbola. Adapun dibutuhkan waktu setidaknya 3 tahun ke depan untuk menyerap suplai tersebut.

Baca: Hunian Vertikal Tetap Diminati di 2019

Selama semester pertama tahun ini, beberapa pasokan ruang perkantoran di luar pusat bisnis Jakarta berlokasi di area Pusat dan Barat, bukan lagi di Selatan karena permintaan yang berbeda dan juga terbatasnya lahan. Konstruksi proyek perkantoran dominan di wilayah Jabodetabek dan Jawa Timur hingga kuartal ketiga tahun ini bernilai Rp13 triliun. Bisnis properti ruang perkantoran saat ini dalam kondisi yang kurang baik dibandingkan subsektor lain dalam divisi properti seperti rumah tapak dan hunian vertikal.

Baca: Teknologi Digital pada Sektor Properti

Tambahan pasokan ruang perkantoran baru hingga 2020 akan mencapai 1,5 juta meter persegi, alhasil harga rerata sewa bergulir hingga mendekati dobel digit dengan kisaran harga Rp217 ribu per meter persegi per bulannya. Tingkat okupansi ruang perkantoran terus turun, terlihat di kuartal ketiga tahun ini turun ekstrem 83 persen mendekati nadirnya sejak 2009 dan diproyeksi akan turun ke 78 persen oleh karena adanya besaran pasokan mencapai 450 ribu meter persegi di triwulan akhir tahun ini. Permintaan ruang perkantoran mulai menunjukkan sinyal positif di kuartal ketiga 2017, lebih dari setengah jumlah sewa ruangan di kawasan bisnis Ibukota adalah dari perusahaan teknologi menggantikan sewa perusahaan minyak dan gas. Pasokan ruang kantor baru pada 2017 mencapai 765 ribu meter persegi. Bisnis properti ruang perkantoran diproyeksikan akan kembali pulih lagi secara bertahap hingga selesai tahun politik.

Baca: Pengembangan Properti Berorientasi Transit

Di sisi lain, properti vertikal berupa hunian saat ini penjualannya masih didominasi oleh segmen menengah bawah, terlihat dari total apartemen eksisting dan yang baru hingga kuartal ketiga 2017 sebanyak 234 ribu, telah terserap 88 persen, didominasi oleh proyek menengah bawah. Tingkat serapannya menurun dibandingkan tahun lalu. Ada tambahan pasokan apartemen di Jakarta dan sekitarnya hingga 2018 sebesar 52 ribu unit, terutama di daerah Barat dan Selatan. Dalam setengah windu ke depan akan ada ekstra suplai apartemen sebanyak 71 ribu unit, sehingga total apartemen di Jakarta mendekati 250 ribu unit pada tahun 2020.

Baca: Industri Properti 4.0 dan Keamanan Digital

Apartemen menjadi hunian populer di kalangan masyarakat urban, dan wilayah-wilayah satelit Jakarta seperti Tangerang, Depok, dan Bekasi menjadi lokasi favorit, didominasi pekerja dan pelajar yang sebagian besar memilih untuk menyewa dengan pertimbangan harga yang ekonomis, lokasi strategis dekat dengan tempat beraktivitas dan bersosialisasi disertai adanya layanan keamanan, serta sebagai sarana berinvestasi ataupun untuk mendapatkan keuntungan tambahan. Tren hunian di Jabodetabek adalah yang terkoneksi dengan moda transportasi umum didukung juga infrastruktur apik yang mengakomodasi mobilitas. Indonesia masih berpotensi menawarkan imbal hasil yang ciamik untuk bisnis properti seperti rumah tapak, hunian vertikal hingga perkantoran khususnya di zona Jabodetabek.

David Cornelis

www.davidcornelis.com